Revista de urbanismo y vivienda

La licencia de primera ocupación tiene como objeto verificar que lo construido se ajusta a la licencia de obras concedida. Por dicha razón, cuando lo construido no se ajusta a la misma, procede no sólo su denegación, sino también el inicio de expediente para la restauración de la legalidad urbanística y la demolición de lo indebidamente construido.

Sin embargo, las medidas de restauración de la legalidad urbanística, salvo en supuestos excepcionales como por ejemplo en suelo dotacional o no urbanizable de especial protección, sólo pueden adoptarse durante los cuatro años siguientes a la total terminación de las obras. Por dicha razón, transcurrido dicho plazo, el propietario tiene derecho a oponerse a la demolición de la edificación y, por tanto, debería igualmente tener derecho a la concesión de la licencia de primera ocupación.

Una cuestión a veces controvertida en la práctica urbanística es la necesidad o no de licencia urbanística para los proyectos de urbanización. Pues bien, el artículo 67.2 del Reglamento de Planeamiento establece que los Proyectos de Urbanización son instrumentos para el desarrollo de todas las determinaciones que el planeamiento prevea en cuanto a obras de urbanización, tales como vialidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería y otras análogas previstas, en todo caso, en el planeamiento que se ejecuta.

Dada por tanto su naturaleza, las obras del proyecto de urbanización no están sujetas al régimen de licencia, y ello porque la legislación urbanística somete su aprobación a un procedimiento de mayores garantías que la licencia, que incluye un periodo de información pública. Así, por ejemplo, el artículo 141 del Reglamento de Planeamiento establece que se aplicarán para su tramitación las reglas establecidas para los planes parciales y que su aprobación definitiva se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia. De ahí que la aprobación del Proyecto autoriza la ejecución de las obras de urbanización, sin necesidad de obtener licencia. La jurisprudencia del Tribunal Supremo así lo establece en sentencias como la de 22 de noviembre de 1994, pronunciándose sobre la no exigencia de licencia de obra para los Proyectos de Urbanización. La no necesidad de licencia tiene sobre todo una consecuencia a efectos fiscales y de costes de la urbanización, y es que no está sujeta el Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras, y ello en base a que el artículo 100.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece como hecho imponible de dicho impuesto, la realización de construcciones, instalaciones u obras para las que “se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística”.

En el suelo no urbanizable de carácter rural (sin especial protección) además de las obras e instalaciones vinculados a explotaciones agrarias, son igualmente posibles las obras e instalaciones para la implantación de usos turísticos. Sin embargo, será necesaria la aprobación de un proyecto de actuación, en el que esencialmente habrá que acreditar la utilidad pública e interés social de la actuación de tipo turístico como puede ser un hotel o un restaurante.

Será muy importante tener en cuenta lo que establezca el planeamiento territorial, pues por ejemplo, el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental establece otros requisitos adicionales, una superficie mínima de 10 hectáreas (100.000 m2).

También hay que tener en cuenta la legislación ambiental, puesto que tanto por el carácter turístico como por su ubicación será necesaria una tramitación de carácter ambiental.

Una de las cuestiones más importantes a tener en cuenta tras la aprobación del nuevo Plan General de Marbella es la ejecución de las sentencias existentes y futuras que declaren la nulidad de licencias urbanísticas de edificios que se incluyen dentro de su nuevo modelo de ciudad.

El artículo 103.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa establece que “Serán nulos de pleno derecho los actos y disposiciones contrarios a los pronunciamientos de las sentencias, que se dicten con la finalidad de eludir su cumplimiento.” Sin embargo, un primer aspecto a tener en cuenta es que la memoria de ordenación del nuevo Plan General de Marella justifica que su intención no es eludir el cumplimiento de sentencias debido a las compensaciones establecidas para la normalización de viviendas y a su inclusión en el nuevo modelo de ciudad.

Un segundo aspecto igualmente importante es que la declaración de nulidad puede instarse por alguna de las partes personadas en los correspondientes procedimientos judiciales y en la gran mayoría de ellos, la única parte que podría instarlo es la entidad demandante, la Junta de Andalucía, administración que a su vez será la que apruebe definitivamente el Plan General de Marbella.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

El Real Decreto 1093/1997 regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística. Entre dichos actos, no sólo se encuentra el proyecto de reparcelación, sino también el aprovechamieno urbanístico, las anotaciones preventivas en procedimientos de disciplina urbanística o las anotaciones preventivas en procesos contenciosos administrativos.

Que duda cabe que sin perjuicio de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende irrelevante la existencia de terceros adquirientes a efectos del derribo de un inmueble cuya licencia ha sido declarada nula de pleno derecho, la mejor forma de proteger a los terceros ante dicha situación es a traves de la anotación preventiva en el registro de la propiedad.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

El parlamento Europeo aprobó el pasado 26 de marzo una de las resoluciones mas graves y a la vez más injustas en contra de España, basada en el informe de la diputada de los verdes Margrete Auken y que además amenaza con la congelación de los fondos estructurales de nuestro país.

En dicho informe se critica la lentitud de la justicia así como la falta de claridad, precisión y seguridad jurídica en la legislación vigente en España en lo que se refiere al derecho de propiedad, a la vez que hace una dura critica al urbanismo en España y al posible incumplimiento de la normativa comunitaria en materia de medio ambiente. Sin embargo, después de casi una década desde las primeras denuncias de los ciudadanos de la Unión Europea residentes en la Comunidad Valenciana y que son el origen de este acuerdo, la única normativa que se ha podido acreditar que incumple el urbanismo español es la de contratación, en concreto de las obras de urbanización.

Respecto al Derecho de Propiedad, lo que parace que no se ha expuesto en el Parlamento Europeo o no se ha reflejado en el acuerdo aprobado, es que la legislación urbanística española es posiblemente la más proteccionista con el Derecho de Propiedad de Europa, dado que en el urbanismo del resto de paises de la Unión Europea, por regla general, los desarrollos urbanísticos se llevan a cabo por grandes empresas promotoras, públicas o privadas, que expropian a los particulares a valor rústico. Además, el origen de las denuncias presentadas por ciudadanos de la Unión Europea ante el Parlamento Europeo y residentes en la Comunidad Valenciana, ha sido por el hecho de que han visto como las zonas rurales y con unas infraestructudas absolutamente deficientes en las que compraron sus viviendas se han visto incluidas en desarrollos urbanísticos debido al lógico crecimiento de las ciudades, lo que les ha obligado, no sólo a perder la tranquilidad del entorno rural en que compraron, sino fudamentalmente a pagar cuotas de urbanización para convertir sus terrenos rústicos en solares.

Por ello, en realidad, el objeto fundamental de la resolución aprobada no es ni denunciar la corrupción en España ni menos aún su incumplimiento de la normativa comunitaria en materia de medio ambiente. El objeto fundamental de dicha resolución ha sido la defensa del derecho de propiedad de los ciudadanos denunciantes. Baste para ello ver como en el caso de la planificación en Marbella se protegen dos aspectos totalmente contradictorios como es la defensa del medio ambiente y el derecho de propiedad:”Los diputados manifiestan su preocupación sobre la situación de la planificación urbana en el municipio de Marbella, donde se han construido ilegalmente decenas de miles de viviendas que infringen probablemente la legislación comunitaria en materia de protección del medio ambiente, participación pública, política del agua y contratación pública, y que están a punto de ser legalizadas gracias a un nuevo plan general urbano, que no brinda seguridad jurídica ni garantías a los compradores, los propietarios y los ciudadanos en general”.

También puede hacerse referencia la defensa del derecho de propiedad de ciudadanos que compraron viviendas que han sido demolidas como consecuencia de la aplicación de la Ley de Costas de 1988, Ley cuyo objetivo es la protección del medio ambiente de las costas españolas.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

El Texto Refundido de la Ley de Suelo define en su artículo 14, las actuaciones de dotación como una modalidad de las actuaciones de transformación urbanística que tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.

Dichas actuaciones se llevarán a cabo en suelos con la categoría de suelo urbano no consolidado, así como en suelo urbano consolidado cuando el nuevo plan atribuya un incremento de aprovechamiento que no sea “considerable” o bien que no requiera un correlativo incremento o mejora de los servicios urbanísticos.

Los deberes del propietario de suelo serán los de entrega de suelo dotacional o su equivalente en dinero, los de entrega de cesión de aprovechamiento respecto al aumento de edificabilidad y se cumplirán en el momento del otorgamiento de la licencia.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

La disposición transitoria segunda de la LOUA establece que a partir del 20 de enero de 2007, no se podrán tramitar modificaciones del planeamiento que afecten a las determinaciones propias de la ordenación estructural, salvo que se hayan adaptado, al menos de forma parcial, a dicha Ley. El Decreto 11/2008 regula en su artículo 2 y siguientes el procedimiento de adaptación parcial del planeamiento general a la LOUA, que lo define como aquel que adapte únicamente la ordenación estructural a dicha Ley, como por ejemplo clasificación del suelo o dotaciones.

Para aquellos municipios cuyo crecimiento es muy limitado conforme al POTA, pero que necesitan adaptarse a la LOUA para poder seguir llevando a cabo modificaciones de planeamiento, la adaptación puede ser muy interesante para desarrollar el suelo urbanizable pendiente y poder contar con un mayor suelo urbano en el futuro para el cómputo de la limitación del crecimiento de suelo urbanizable del 40% del suelo urbano y del 30 % de la población.

Aunque aparentemente la modificación más importante de la nueva Ley del Suelo es el criterio sobre las valoraciones, sin embargo, existen otros muchos aspectos de gran relevancia que pueden pasar desapercibidos. Uno de ellos es el relativo a las reclasificaciones de suelo, puesto que el artículo 15 del nuevo texto legal establece que la legislación urbanística o la ordenación del territorio establecerá en qué casos el impacto de una actuación urbanizadora obliga a la revisión del planeamiento urbanistico o territorial.

La Disposición Adicional Cuarta establece que si en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley, la legislación urbanística o territorial no hubiesen regulado este aspecto, será necesaria la revisión del planeamiento si la actuación urbanizadora conlleva, por si misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento supuerior al 20% de la población o de la superficie del suelo urbanizado del ámbito del municipio o del territorio ordenado.

En definitiva, la Ley de Suelo viene a limitar la postestad de planeamiento de los municipios en lo que se refiere a ciertas actuaciones de importancia (limitación que ya han establecido comunidades como la andaluza en la ordenación del territorio), para las que siempre se había acudido a la vía de la reclasificación del suelo, y ello en aras al posible impacto de dichas actuaciones. Sin duda, una medida positiva para la adaptación del crecimieto de las ciudades al crecimiento de las infraestructuras pero negativa, a mi juicio como otras medidas de esta ley, para el problema del elevado precio del suelo y la vivienda.

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Alejandro Javier Criado Sánchez
Doctor en Derecho
Abogado

El pasado 29 de diciembre de 2006 se publicó en el BOJA el Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía a las Resoluciones aprobadas por el Parlamento de Andalucía en sesión celebrada los días 25 y 26 de octubre de 2006.

Sin duda, la cuestión más destacable de dicho plan de ordenación del territorio es la limitación del crecimiento de los municipios, estableciendo que, con carácter general, no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años. Para interpretar esta limitación hay que entender por suelo urbano también el suelo urbanizable que cuente con proyecto de urbanización aprobado y, respecto a la población, debería entenderse como la población real y no como población censada. Así mismo, cabe entender que caben excepciones a esta limitación especialmente si se pretende implantar usos turísticos o de carácter estratégico.

Respecto a los planes subregionales, como es el caso del de la Costa del Sol Occidental, deberán adaptarse al POTA, ya que sus normas, entre las que se encuentra esta limitación del crecimiento, les vincula.

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Alejandro Javier Criado Sánchez
Prof. Derecho Administrativo
abogado urbanista