Descargar artículo de la Revista Practica Urbanistica de julio de 2010

La casuistica es muy amplia y las consecuencias para los propietarios afectados son muy importantes. En el excelente artículo de D. Felipe Iglesias González, Profesor Titular de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid, del número 94 de la Revista Práctica Urbanística, se analizan los distintos supuestos en los que la servidumbre de protección es de 20 metros y no de 100.

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Sin embargo, en muchas ocasiones se introduce durante su tramitación modificaciones sustanciales que obligan al municipio a someter al planeamiento en tramitación a un nuevo plazo de información pública. Por dichas modificaciones sustanciales hay que entender, según establece la jurisprudencia, aquellas que afectan de modo sustancial al modelo de ciudad establecido en el plan general.

La cuestión es: ¿qué se entiende por modelo de ciudad?, ¿qué se entiende por sustancial?, ¿cuáles son los límites de la potestad de planeamiento de los Ayuntamientos en su configuración del modelo de ciudad teniendo en cuenta la tendencia en los últimos años de limitar en este sentido las competencias municipales por las  legislaciones urbanisticas y territoriales de las distintas Comunidades?

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]]> http://www.reurbanismo.com/2010/05/26/las-modificaciones-sustanciales-en-la-tramitacion-del-planeamiento/feed/ 2 http://www.reurbanismo.com/2010/03/20/perspectivas-de-la-licencia-de-apertura-tras-la-ley-172009-de-libre-acceso-a-las-actividades-y-servicios/ http://www.reurbanismo.com/2010/03/20/perspectivas-de-la-licencia-de-apertura-tras-la-ley-172009-de-libre-acceso-a-las-actividades-y-servicios/#comments Sat, 20 Mar 2010 12:10:25 +0000 Alejandro Criado http://www.reurbanismo.com/?p=699 Una de las características tradicionales de la licencia es su carácter previo al ejercicio de cualquier tipo de actividad. Sin embargo, tras la Ley 17/2009 de libre acceso a las actividades y servicios, que es la transposición al Derecho Español de la Directiva Europea de Servicios, el régimen general de las licencias que permiten el acceso a una actividad o servicio se invierte en el sentido de que, tal y como se establece en el artículo 5 de dicha Ley, “en ningún caso el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se sujetarán a un régimen de autorización cuando sea suficiente una comunicación o una declaración responsable del prestador mediante la que se manifieste, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos y se facilite la información necesaria a la autoridad competente para el control de la actividad.”

Sin embargo, las medidas de restauración de la legalidad urbanística, salvo en supuestos excepcionales como por ejemplo en suelo dotacional o no urbanizable de especial protección, sólo pueden adoptarse durante los cuatro años siguientes a la total terminación de las obras. Por dicha razón, transcurrido dicho plazo, el propietario tiene derecho a oponerse a la demolición de la edificación y, por tanto, debería igualmente tener derecho a la concesión de la licencia de primera ocupación.

Dada por tanto su naturaleza, las obras del proyecto de urbanización no están sujetas al régimen de licencia, y ello porque la legislación urbanística somete su aprobación a un procedimiento de mayores garantías que la licencia, que incluye un periodo de información pública. Así, por ejemplo, el artículo 141 del Reglamento de Planeamiento establece que se aplicarán para su tramitación las reglas establecidas para los planes parciales y que su aprobación definitiva se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia. De ahí que la aprobación del Proyecto autoriza la ejecución de las obras de urbanización, sin necesidad de obtener licencia. La jurisprudencia del Tribunal Supremo así lo establece en sentencias como la de 22 de noviembre de 1994, pronunciándose sobre la no exigencia de licencia de obra para los Proyectos de Urbanización. La no necesidad de licencia tiene sobre todo una consecuencia a efectos fiscales y de costes de la urbanización, y es que no está sujeta el Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras, y ello en base a que el artículo 100.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece como hecho imponible de dicho impuesto, la realización de construcciones, instalaciones u obras para las que “se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística”.

Será muy importante tener en cuenta lo que establezca el planeamiento territorial, pues por ejemplo, el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental establece otros requisitos adicionales, una superficie mínima de 10 hectáreas (100.000 m2).

También hay que tener en cuenta la legislación ambiental, puesto que tanto por el carácter turístico como por su ubicación será necesaria una tramitación de carácter ambiental.

El artículo 103.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa establece que “Serán nulos de pleno derecho los actos y disposiciones contrarios a los pronunciamientos de las sentencias, que se dicten con la finalidad de eludir su cumplimiento.” Sin embargo, un primer aspecto a tener en cuenta es que la memoria de ordenación del nuevo Plan General de Marella justifica que su intención no es eludir el cumplimiento de sentencias debido a las compensaciones establecidas para la normalización de viviendas y a su inclusión en el nuevo modelo de ciudad.

Un segundo aspecto igualmente importante es que la declaración de nulidad puede instarse por alguna de las partes personadas en los correspondientes procedimientos judiciales y en la gran mayoría de ellos, la única parte que podría instarlo es la entidad demandante, la Junta de Andalucía, administración que a su vez será la que apruebe definitivamente el Plan General de Marbella.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

Que duda cabe que sin perjuicio de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende irrelevante la existencia de terceros adquirientes a efectos del derribo de un inmueble cuya licencia ha sido declarada nula de pleno derecho, la mejor forma de proteger a los terceros ante dicha situación es a traves de la anotación preventiva en el registro de la propiedad.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

En dicho informe se critica la lentitud de la justicia así como la falta de claridad, precisión y seguridad jurídica en la legislación vigente en España en lo que se refiere al derecho de propiedad, a la vez que hace una dura critica al urbanismo en España y al posible incumplimiento de la normativa comunitaria en materia de medio ambiente. Sin embargo, después de casi una década desde las primeras denuncias de los ciudadanos de la Unión Europea residentes en la Comunidad Valenciana y que son el origen de este acuerdo, la única normativa que se ha podido acreditar que incumple el urbanismo español es la de contratación, en concreto de las obras de urbanización.

Respecto al Derecho de Propiedad, lo que parace que no se ha expuesto en el Parlamento Europeo o no se ha reflejado en el acuerdo aprobado, es que la legislación urbanística española es posiblemente la más proteccionista con el Derecho de Propiedad de Europa, dado que en el urbanismo del resto de paises de la Unión Europea, por regla general, los desarrollos urbanísticos se llevan a cabo por grandes empresas promotoras, públicas o privadas, que expropian a los particulares a valor rústico. Además, el origen de las denuncias presentadas por ciudadanos de la Unión Europea ante el Parlamento Europeo y residentes en la Comunidad Valenciana, ha sido por el hecho de que han visto como las zonas rurales y con unas infraestructudas absolutamente deficientes en las que compraron sus viviendas se han visto incluidas en desarrollos urbanísticos debido al lógico crecimiento de las ciudades, lo que les ha obligado, no sólo a perder la tranquilidad del entorno rural en que compraron, sino fudamentalmente a pagar cuotas de urbanización para convertir sus terrenos rústicos en solares.

Por ello, en realidad, el objeto fundamental de la resolución aprobada no es ni denunciar la corrupción en España ni menos aún su incumplimiento de la normativa comunitaria en materia de medio ambiente. El objeto fundamental de dicha resolución ha sido la defensa del derecho de propiedad de los ciudadanos denunciantes. Baste para ello ver como en el caso de la planificación en Marbella se protegen dos aspectos totalmente contradictorios como es la defensa del medio ambiente y el derecho de propiedad:”Los diputados manifiestan su preocupación sobre la situación de la planificación urbana en el municipio de Marbella, donde se han construido ilegalmente decenas de miles de viviendas que infringen probablemente la legislación comunitaria en materia de protección del medio ambiente, participación pública, política del agua y contratación pública, y que están a punto de ser legalizadas gracias a un nuevo plan general urbano, que no brinda seguridad jurídica ni garantías a los compradores, los propietarios y los ciudadanos en general”.

También puede hacerse referencia la defensa del derecho de propiedad de ciudadanos que compraron viviendas que han sido demolidas como consecuencia de la aplicación de la Ley de Costas de 1988, Ley cuyo objetivo es la protección del medio ambiente de las costas españolas.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado