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El citado Real Decreto-Ley, convalidado por el Congreso de los Diputados en su sesión de 11 de enero de 2012, incluye un importante número de medidas acordadas por el nuevo Gobierno de España para frenar al creciente déficit de las cuentas públicas españolas. En ese contexto y sobre todo porque la anterior prórroga de excepción de criterios de valoración de la Ley de Suelo finalizaba el 31 de diciembre de 2011, es por lo que se incluye una nueva prórroga del mismo.

«2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo”.

Se mantiene la redacción de la Ley de Suelo alterando únicamente el plazo de entrada en vigor de los criterios de valoración para el suelo urbanizable en determinados supuestos. Sin embargo, teniendo en cuenta la posibilidad apuntada de una reforma de la Ley de Suelo, se podría haber mejorado la redacción de dicha Disposición Transitoria y haber establecido una transitoriedad más justa y amplia respecto a la aplicación de los nuevos criterios de valoración al suelo urbanizable, con una redacción como la siguiente:

Es decir, se podría haber dado una nueva redacción en la que sólo los suelos clasificados como urbanizable sectorizado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Suelo de 2007 le serían de aplicación los nuevos criterios de valoración, y ello puesto que las adquisiciones de suelo con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley se hicieron con el desconocimiento de los nuevos criterios de valoración. Es decir, se debería haber eliminado la referencia al vencimiento de los plazos para la ejecución de planeamiento, en la que seguramente se encontraba una gran parte de los suelos con planes parciales aprobados pocos años antes de la entrada en vigor de la Ley de Suelo.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Director de la Revista de Urbanismo

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Sin embargo, siendo este trazado central muy importante para el transporte de los ciudadanos de Andalucía, lo cierto es que en un momento de crisis económica como el que atraviesa España, se debería haber dado prioridad a otro trazado de mayor rentabilidad económica, dando continuidad a todo el trazado mediterráneo hasta llegar a Algeciras, pasando por Almería, Málaga y Marbella

Un dato objetivo de dicha rentabilidad no es sólo que la provincia de Málaga y especialmente la Costa del Sol es  de las zonas más dinámicas y prósperas de España, o los 20 millones de desplazamientos previstos sólo del trazado entre Málaga y Marbella, sino el dato de número de pasajeros del cuarto Aeropuerto más importante de España, el de Málaga. Así, mientras los aeropuertos de ciudades de la relevancia de Bilbao o Valencia mueven 4 y 5 millones de pasajeros al año respectivamente, el de Málaga mueve casi el triple, cerca de 13 millones de pasajeros. A ello hay que unir que sólo la Costa del Sol tiene una previsión de población de cerca de 1,6 millones de habitantes para 2016, para convertirse gracias a las nuevas tecnologías y la mejora de las comunicaciones en la primera residencia de muchos ciudadanos de la Unión Europea.

El turismo sigue siendo una de las industrias más importantes de España y el Corredor Mediterráneo Ferroviario debe convertirse en una oportunidad para potenciarla en su mayor grado posible como fuente de creación de riqueza y empleo. De ahí que el trazado del Corredor Mediterráneo, a su paso por Andalucía, debería continuar el criterio seguido desde su inicio en Gerona.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Director de la Revista de Urbanismo

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Sin embargo, desafortunadamente, el “centralismo” característico de las Comunidades respecto a los Ayuntamientos no es una excepción en la Ordenación del Territorio y de hecho, en muchos casos la Ordenación del Territorio regula esferas propias de la gestión de los intereses municipales que corresponde a los concejales de los Ayuntamientos democráticamente elegidos por los ciudadanos.

En definitiva, la ordenación del territorio es necesaria, pero sin dejar de lado la necesidad de una participación real de los municipios afectados y sin entrar en ámbitos propios de los intereses municipales, es decir, sin entrar en el ámbito del urbanismo.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Director de la Revista de Urbanismo

A ello hay que unir su enorme relación con dos competencias estatales como son en materia de derecho de propiedad y en materia de contratos administrativos. La relación con la primera deriva de que el contenido urbanístico del derecho de propiedad es esencial para su propia definición. La relación con la segunda, los contratos administrativos, es cada vez mayor dado que en un contexto europeo en el que el desarrollo urbanístico es esencialmente concesional, la figura del agente urbanizador acabará derivando en que los desarrollos urbanísticos no dependan de la voluntad del propietario del suelo sino de un contrato administrativo.

De ahí que en definitiva, no sólo por motivos económicos sino también por la tendencia del urbanismo a su su carácter concesional, la competencia exclusiva estatal en esta materia sea cada vez más necesaria.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Director de la Revista de Urbanismo

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La primera modificación importante es la nueva regulación del concurso, en el que el propietario pierde el papel preponderante que tiene en la actualidad que le habilita para anular cualquier iniciativa simplemente mediante el consenso de la mayoría de los propietarios. Una segunda modificación importante es la inexistencia de junta de compensación cuando la iniciativa se adjudica a un agente urbanizador, lo que convierte la ejecución del sistema en una ejecución muy similar a la del sistema de cooperación. Una tercera modificación destacable, quizás las más importante, es el derecho de indemnización del aspirante a agente urbanizador de los gastos efectuados incrementados en un 5% en el caso de que finalmente los propietarios sean los adjudicatarios de la iniciativa. Una cuarta novedad a destacar de no menor importancia, es el necesario encaje de la LOUA con la legislación de contratos del sector publico, que respecto al agente urbanizador, se lleva a cabo estableciendo la obligatoriedad de suscribir un convenio urbanístico. Finalmente, citar la obligatoriedad de acreditar la solvencia de los propietarios que suscriban la iniciativa del agente urbanizador, dado que si las obras de urbanización van a depender de su aportación en dinero y no en solares edificables, es normal que sea necesario acreditar dicha solvencia.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Director de la Revista de Urbanismo

El número 106 de julio de 2011 de la Revista Práctica Urbanística, incluye en su sección de consultas la respuesta a una muy interesante, como es si debe o no contribuir a las cargas urbanísticas el propietario de un suelo con una edificación o construcción que el planeamiento reconoce como compatible. Se analiza un supuesto en la Comunidad de Madrid, aunque válido para cualquier comunidad dado que se estudia el artículo 89 del Reglamento de Gestión Urbanística, de aplicación supletoria nacional. La respuesta es afirmativa y su justificación muy interesante.

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