Revista de urbanismo y vivienda

El Texto Refundido de la Ley de Suelo define en su artículo 14, las actuaciones de dotación como una modalidad de las actuaciones de transformación urbanística que tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.

Dichas actuaciones se llevarán a cabo en suelos con la categoría de suelo urbano no consolidado, así como en suelo urbano consolidado cuando el nuevo plan atribuya un incremento de aprovechamiento que no sea “considerable” o bien que no requiera un correlativo incremento o mejora de los servicios urbanísticos.

Los deberes del propietario de suelo serán los de entrega de suelo dotacional o su equivalente en dinero, los de entrega de cesión de aprovechamiento respecto al aumento de edificabilidad y se cumplirán en el momento del otorgamiento de la licencia.

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Alejandro J. Criado Sánchez
Abogado

La disposición transitoria segunda de la LOUA establece que a partir del 20 de enero de 2007, no se podrán tramitar modificaciones del planeamiento que afecten a las determinaciones propias de la ordenación estructural, salvo que se hayan adaptado, al menos de forma parcial, a dicha Ley. El Decreto 11/2008 regula en su artículo 2 y siguientes el procedimiento de adaptación parcial del planeamiento general a la LOUA, que lo define como aquel que adapte únicamente la ordenación estructural a dicha Ley, como por ejemplo clasificación del suelo o dotaciones.

Para aquellos municipios cuyo crecimiento es muy limitado conforme al POTA, pero que necesitan adaptarse a la LOUA para poder seguir llevando a cabo modificaciones de planeamiento, la adaptación puede ser muy interesante para desarrollar el suelo urbanizable pendiente y poder contar con un mayor suelo urbano en el futuro para el cómputo de la limitación del crecimiento de suelo urbanizable del 40% del suelo urbano y del 30 % de la población.

Aunque aparentemente la modificación más importante de la nueva Ley del Suelo es el criterio sobre las valoraciones, sin embargo, existen otros muchos aspectos de gran relevancia que pueden pasar desapercibidos. Uno de ellos es el relativo a las reclasificaciones de suelo, puesto que el artículo 15 del nuevo texto legal establece que la legislación urbanística o la ordenación del territorio establecerá en qué casos el impacto de una actuación urbanizadora obliga a la revisión del planeamiento urbanistico o territorial.

La Disposición Adicional Cuarta establece que si en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley, la legislación urbanística o territorial no hubiesen regulado este aspecto, será necesaria la revisión del planeamiento si la actuación urbanizadora conlleva, por si misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento supuerior al 20% de la población o de la superficie del suelo urbanizado del ámbito del municipio o del territorio ordenado.

En definitiva, la Ley de Suelo viene a limitar la postestad de planeamiento de los municipios en lo que se refiere a ciertas actuaciones de importancia (limitación que ya han establecido comunidades como la andaluza en la ordenación del territorio), para las que siempre se había acudido a la vía de la reclasificación del suelo, y ello en aras al posible impacto de dichas actuaciones. Sin duda, una medida positiva para la adaptación del crecimieto de las ciudades al crecimiento de las infraestructuras pero negativa, a mi juicio como otras medidas de esta ley, para el problema del elevado precio del suelo y la vivienda.

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Alejandro Javier Criado Sánchez
Doctor en Derecho
Abogado

El pasado 29 de diciembre de 2006 se publicó en el BOJA el Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía a las Resoluciones aprobadas por el Parlamento de Andalucía en sesión celebrada los días 25 y 26 de octubre de 2006.

Sin duda, la cuestión más destacable de dicho plan de ordenación del territorio es la limitación del crecimiento de los municipios, estableciendo que, con carácter general, no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años. Para interpretar esta limitación hay que entender por suelo urbano también el suelo urbanizable que cuente con proyecto de urbanización aprobado y, respecto a la población, debería entenderse como la población real y no como población censada. Así mismo, cabe entender que caben excepciones a esta limitación especialmente si se pretende implantar usos turísticos o de carácter estratégico.

Respecto a los planes subregionales, como es el caso del de la Costa del Sol Occidental, deberán adaptarse al POTA, ya que sus normas, entre las que se encuentra esta limitación del crecimiento, les vincula.

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Alejandro Javier Criado Sánchez
Prof. Derecho Administrativo
abogado urbanista

Dada la actual situación de revisión y elaboración de los planes generales en que se encuentra la mayor parte de los municipios de Andalucía, es importante tener en cuenta algunas cuestiones importantes en relación a los convenios urbanísticos de planeamiento, una de las figuras más novedosas en la regulación del Derecho Urbanístico de las Comunidades Autónomas.

La primera cuestión es la relativa a la necesidad de una motivación real de los mismos, dado que los convenios deben perseguir el interés general, sin que además pueda un convenio limitar la potestad de planeamiento del municipio. Es decir, el hecho de que un municipio suscriba un convenio no significa que, obligatoriamente, dicho convenio deba quedar reflejado en el plan general que finalmente se aprueba o lo que es lo mismo, un convenio no puede limitar el futuro del urbanismo del municipio.

Otra de las cuestiones de interés es la relativa a las cantidades que se entregan a los ayuntamientos como consecuencia de la firma de un convenio. La última reforma de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece importantes limitaciones a la dichas entregas en su artículo 31, que es el que regula esta clase de convenios. Así, por ejemplo, si la cantidad que se pretende entregar es el equivalente a la cesión obligatoria de aprovechamiento al ayuntamiento o bien tiene como objetivo sufragar ciertos gastos de urbanización, no podrá exigirse hasta la aprobación del instrumento de planeamiento que legitime dicha entrega.

Finalmente, hay que tener en cuenta una última cuestión, y es la relativa a la posible nulidad sobrevenida de los convenios urbanísticos que se hayan suscrito y que supongan un incumplimiento de las posibilidades de crecimiento de los municipios que impone el plan de ordenación del territorio de Andalucía.

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Alejandro Javier Criado Sánchez
Prof. Derecho Administrativo
Abogado urbanista

Una de las cuestiones más complejas desde el punto de vista jurídico y social  a las que se enfrenta el equipo redactor de la revisión del PGOU de Marbella es, sin duda, la existencia de 30.000 viviendas cuya licencia no se ajusta el PGOU de 1986, según se establece en el avance.

La propuesta que hace el avance de la revisión del PGOU de Marbella y que denomina “normalización” de viviendas lo que pretende es la posibilidad de ajustar gran parte de dichas viviendas al futuro PGOU de Marbella y a su modelo de áreas libres. Para ello, se promone que esos excesos de edificabilidad que suponen dichas viviendas se adapten al nuevo modelo de áreas libres mediante la adquisición de los suelos correspondientes a dichos excesos según la ratio de áreas libres que estalece el avance de 60  m2 de áreas libres por habitante.

Sin embargo, lo que no se dice claramente en la propuesta de normalización, que se arbitra jurídicamente mediante unidades de ejecución discontinuas de suelo urbano no consolidado, es quién se hará cargo de dichas compensaciones, si los propietarios de las viviendas o sus promotores de las viviendas. Lo que si que queda claro, aparentemente, es que ninguna administración se hará cargo de dichas compensaciones, a pesar de que la práctica totalidad de  dichos excesos de edificabilidad están amparados en licencias concedidas por la administración local, concesiones que podrían llegar a considerarse una actuación anormal de un servicio público.
Prof. Dr. Alejandro Javier Criado Sánchez
             abogado urbanista

El pasado mes de diciembre entró en vigor la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Dicha ley, según su exposición de motivos, tiene como objeto facilitar el acceso a la vivienda, regulando las viviendas protegidas, así como introduciendo modificaciones puntuales en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

El primer aspecto a destacar es la reforma del artículo 10.1.B.a) de la LOUA, que parece ser que fue introducido en una de sus últimas enmiendas y que además, está en estos momentos en trámites de ser nuevamente reformado. El objeto de esta primera reforma, así como de la que se está tramitando, es una regulación mucho más restrictiva respecto a la obligación de reserva de terrenos equivalentes al 30% de la edificabilidad residencial en sectores con uso residencial.

En materia de disciplina urbanística, se modifica un buen número de artículos de la LOUA para reforzar dicha potestad y además, dándole una gran importancia a las empresas suministradoras en la suspensión de las obras, puesto que se faculta al ayuntamiento a imponer a la empresa suministradora multas coercitivas en caso de incumplimiento de la suspensión del suministro del correspondiente servicio.

Alejandro Javier Criado Sánchez
Prof. de la Universidad de Cádiz